اتباع خارجی از جمله ایرانیان میتوانند در یونان مالک ملک شوند و در بازار املاک این کشور سرمایهگذاری کنند. برای خرید ملک، دریافت شماره مالیاتی یونان (AFM)، انجام بررسیهای حقوقی ملک و طی مراحل قانونی معامله ضروری است. البته خرید ملک در برخی مناطق مرزی یا حساس ممکن است نیازمند دریافت مجوزهای ویژه از مراجع مربوطه باشد.
مهمترین الزامات شامل موارد زیر است:
• دریافت شماره مالیاتی یونان (AFM)
• پرداخت مالیات انتقال ملک (معمولاً ۳٪)
• بررسی وضعیت حقوقی ملک
• دریافت مجوزهای لازم برای مناطق خاص (در صورت نیاز)
• در صورت هدف دریافت اقامت، رعایت شرایط گلدن ویزا
حداقل مبلغ خرید ملک در یونان برای دریافت اقامت چقدر است؟
خرید ملک در یونان بهتنهایی محدودیت حداقل سرمایهگذاری ندارد؛ اما اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا مانند ایرانیان، در صورتی که بخواهند از طریق خرید ملک برای دریافت گلدن ویزای یونان اقدام کنند، باید حداقل مبلغ تعیینشده در برنامه اقامت سرمایهگذاری یونان را رعایت کنند.
بر اساس یک اصلاحیه قانونی (ماده ۶۴ قانون شماره ۵۱۰۰/۲۰۲۴)، حداقل مبلغ سرمایهگذاری در املاک برای دریافت گلدن ویزای یونان افزایش یافته است.
| منطقه / نوع سرمایهگذاری | حداقل مبلغ سرمایهگذاری | توضیحات |
| آتیکا (شامل آتن)، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر با جمعیت بیش از ۳۱۰۰ نفر | ۸۰۰ هزار یورو | حداقل ارزش سرمایهگذاری در این مناطق برای دریافت گلدن ویزای یونان |
| سایر مناطق یونان | ۴۰۰ هزار یورو | حداقل سرمایهگذاری در املاک واجد شرایط |
| برخی املاک با شرایط خاص | ۲۵۰ هزار یورو | شامل برخی موارد مانند تبدیل کاربری ملک تجاری به مسکونی یا خرید و بازسازی ساختمانهای تاریخی واجد شرایط |
ارتباط خرید ملک در یونان با گلدن ویزا
خرید ملک بهخودیخود باعث دریافت اقامت یونان نمیشود؛ اما اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا (Third-Country Nationals) میتوانند در صورت خرید ملک واجد شرایط و رعایت حداقل مبلغ سرمایهگذاری و سایر شرایط تعیینشده در برنامه، برای دریافت مجوز اقامت سرمایهگذاری یونان (Golden Visa) اقدام کنند.
برنامه گلدن ویزای یونان به اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا اجازه میدهد از طریق سرمایهگذاری واجد شرایط در املاک و مستغلات، برای دریافت مجوز اقامت ۵ ساله قابل تمدید درخواست دهند. این مجوز تا زمانی که متقاضی شرایط برنامه را حفظ کرده و مالکیت سرمایهگذاری موردنظر را نگه دارد، قابل تمدید خواهد بود.
برای بررسی شرایط خرید ملک و گلدن ویزای یونان، فرم ارزیابی حامی مهاجر را تکمیل کنید تا کارشناسان ما شرایط شما را بررسی کرده و مسیر مناسب سرمایهگذاری را پیشنهاد دهند.
فرآیند خرید ملک در یونان چگونه انجام میشود؟
خرید ملک در یونان فرآیندی چندمرحلهای است که با بررسی ملک، آمادهسازی مدارک، دریافت شماره مالیاتی و انجام بررسیهای حقوقی آغاز میشود. این فرآیند در برخی موارد میتواند از راه دور و با اعطای وکالتنامه به وکیل معتبر در یونان انجام شود.
۱. انتخاب ملک (Property Selection)
سرمایهگذار بر اساس بودجه، هدف سرمایهگذاری و سایر معیارهای موردنظر، املاک مناسب را بررسی و انتخاب میکند.
امکان بررسی اولیه ملک بهصورت غیرحضوری از طریق:
تصاویر
ویدئوها
وجود دارد و در صورت تمایل، خریدار میتواند برای بازدید حضوری به یونان سفر کند.
۲. آمادهسازی مدارک (Document Preparation)
مدارک مورد نیاز برای خرید ملک آماده و در صورت لزوم رسمی، ترجمه و تأیید میشوند. وکیل نیز مدارک و فرمهای موردنیاز را بررسی میکند تا فرآیند معامله مطابق با الزامات قانونی یونان انجام شود.
۳. دریافت شماره مالیاتی یونان (AFM)
دریافت شماره مالیاتی یونان (AFM – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) برای انجام امور مالی و معاملات ملکی در این کشور ضروری است.
در صورت استفاده از وکیل یا نماینده قانونی، امکان پیگیری فرآیند دریافت AFM از سوی نماینده نیز وجود دارد.
۴. بررسی حقوقی و خرید ملک (Property Verification and Purchase)
پیش از نهایی شدن معامله، ملک تحت بررسیهای حقوقی قرار میگیرد، از جمله:
- بررسی سند مالکیت
- بررسی اطلاعات ثبتشده در کاداستر (National Cadastre)
- بررسی وجود بدهی، وثیقه یا محدودیتهای حقوقی
- بررسی وضعیت مجوزها و سوابق ملک
پس از آماده شدن قرارداد نهایی، سند خرید میتواند:
بهصورت حضوری توسط خریدار امضا شود؛ یا در صورت اعطای وکالتنامه معتبر، از طریق وکیل انجام شود. پس از انجام معامله، انتقال مالکیت مطابق الزامات قانونی در ثبت ملی املاک یونان (Ktimatologio) یا در موارد مربوط، در اداره ثبت املاک انجام میشود.
مبلغ خرید نیز طبق توافق و الزامات معامله از طریق سیستم بانکی پرداخت میشود و پس از تکمیل فرآیند ثبت، مدارک مربوط به مالکیت در اختیار خریدار قرار میگیرد.
اگر میخواهید خرید ملک در یونان را از انتخاب ملک تا بررسی حقوقی و انجام مراحل قانونی با همراهی متخصصان پیش ببرید، با کارشناسان حامی مهاجر در ارتباط باشید.
هزینه خرید ملک در یونان؛ مالیاتها و هزینههای جانبی
مالیاتهای اصلی خرید ملک در یونان
| نوع مالیات / هزینه | نرخ | توضیحات |
| مالیات انتقال ملک (Transfer Tax) | ۳٪ | بر اساس ارزش مشمول مالیات ملک محاسبه میشود. در برخی موارد، اگر ارزش بازار یا ارزش تعیینشده توسط مراجع مربوط بالاتر باشد، ممکن است مبنای محاسبه قرار گیرد. |
| عوارض شهرداری (Municipal Levy) | ۰.۰۹٪ | عوارض مرتبط با مالیات انتقال که به شهرداری محلی پرداخت میشود. |
| مالیات بر ارزش افزوده املاک نوساز (VAT on New Builds) | ۰٪ | اعمال VAT بر برخی املاک نوساز طبق مقررات و تعلیقهای قانونی مربوط انجام میشود؛ شرایط و مدت تعلیق باید در زمان معامله بررسی شود. |
هزینههای اضافی معامله
| نوع هزینه | نرخ | توضیحات |
| هزینه دفترخانه (Notary Fees) | ۱ تا ۲٪ | شامل تنظیم قرارداد و سند رسمی و سایر خدمات دفترخانه در فرآیند معامله میشود. |
| هزینه ثبت ملک (Registration Fees) | ۰.۵ تا ۰.۷٪ | برای ثبت انتقال ملک در کاداستر ملی (Ktimatologio) یا اداره ثبت املاک مربوط پرداخت میشود. |
| خدمات حقوقی (Legal Services) | ۰.۵ تا ۱.۵٪ | شامل بررسی مالکیت، بدهیها، محدودیتهای حقوقی، مجوزها و اطلاعات ثبتشده ملک است. |
| کمیسیون مشاور املاک (Real Estate Agent Commission) | ۲ تا ۳٪ | میزان کمیسیون به توافق طرفین و شرایط معامله بستگی دارد و ممکن است بین خریدار و فروشنده تقسیم شود. |
بهترین مناطق برای خرید ملک در یونان در سال ۲۰۲۶
جذابترین مناطق یونان برای خرید و سرمایهگذاری در بازار املاک، بسته به هدف سرمایهگذار، شامل آتن، تسالونیکی و برخی جزایر و مناطق توریستی مانند کرت، رودس و کورفو هستند. انتخاب منطقه مناسب باید بر اساس عواملی مانند قیمت ملک، تقاضای اجاره، امکان فروش مجدد، هدف سرمایهگذاری و در صورت استفاده از گلدن ویزا، شرایط قانونی ملک انجام شود.
آتن
آتن بزرگترین و نقدشوندهترین بازار مسکن یونان را در اختیار دارد و به دلیل تقاضای پایدار از سوی ساکنان، دانشجویان، متخصصان بینالمللی و سرمایهگذاران خارجی، یکی از گزینههای اصلی سرمایهگذاری محسوب میشود. طبق دادههای بازار در سهماهه اول ۲۰۲۶، میانگین قیمت درخواستی مسکن در مرکز آتن حدود ۲,۵۰۰ یورو به ازای هر مترمربع بوده، در حالی که این رقم در مناطق شمالی و جنوبی آتن بهترتیب حدود ۳,۵۰۰ و ۴,۱۶۷ یورو بوده است.
تسالونیکی
تسالونیکی نیز به دلیل قیمتهای پایینتر نسبت به بسیاری از مناطق آتن، وجود دانشگاهها و تقاضای اجاره، گزینهای قابل توجه برای سرمایهگذاران است. میانگین قیمت درخواستی مسکن در شهرداری تسالونیکی در سهماهه اول ۲۰۲۶ حدود ۲,۶۶۷ یورو به ازای هر مترمربع گزارش شده است.
سایر مناطق
جزایر و مناطق توریستی مانند کرت، رودس و کورفو نیز برای افرادی که به دنبال سرمایهگذاری در بازار گردشگری و اجاره کوتاهمدت یا بلندمدت هستند، جذابیت دارند. با این حال، قیمت و بازده سرمایهگذاری در این مناطق تفاوت قابل توجهی دارد و نمیتوان یک نرخ ثابت برای تمام جزایر یونان در نظر گرفت.
از نظر بازده اجاره نیز شرایط بسته به شهر و نوع ملک متفاوت است. میانگین بازده ناخالص اجارهای در یونان در سال ۲۰۲۶ حدود ۴.۳۸٪ بوده و برای آتن حدود ۵.۵۲٪ و تسالونیکی حدود ۴.۱۹٪ برآورد شده است.
املاکی که برای گلدن ویزا انتخاب میشوند نیز باید علاوه بر قیمت، از نظر موقعیت، وضعیت حقوقی و انطباق با شرایط برنامه بررسی شوند. بنابراین صرفاً گرانتر یا نوساز بودن یک ملک به معنای مناسب بودن آن برای گلدن ویزا نیست.
محبوبیت خرید ملک در یونان بین سرمایهگذاران خارجی
بازار املاک یونان در سالهای اخیر توجه قابلتوجهی از سوی سرمایهگذاران خارجی به خود جلب کرده است. افزایش تقاضا برای برنامه گلدن ویزا نیز یکی از عوامل مهم این روند بوده است.
بر اساس دادههای منتشرشده توسط Enterprise Greece، در سال ۲۰۲۵ تعداد ۸٬۸۷۹ مجوز اقامت جدید از طریق برنامه گلدن ویزای یونان صادر شد که نسبت به سال ۲۰۲۴ رشد قابلتوجهی داشته است. سرمایهگذاران کشورهای مختلفی از جمله چین، ترکیه، ایران، اسرائیل و آمریکا در این برنامه حضور داشتهاند.
قصد خرید ملک در یونان دارید؟
شرایط خود را در فرم ارزیابی ثبت کنید تا کارشناسان حامی مهاجر امکان خرید، میزان سرمایه موردنیاز و در صورت واجد شرایط بودن، مسیر دریافت گلدن ویزای یونان را برای شما بررسی کنند.
سخن پایانی
خرید ملک در یونان میتواند فرصتی برای سرمایهگذاری و حفظ ارزش دارایی باشد و در صورت انتخاب ملک واجد شرایط، امکان استفاده از مسیر گلدن ویزای این کشور را نیز فراهم کند. با این حال، خرید ملک در خارج از کشور نیازمند بررسی دقیق وضعیت حقوقی ملک، هزینههای معامله، شرایط سرمایهگذاری و الزامات اقامتی است.
برای اینکه این فرآیند با ریسک کمتر و آگاهی بیشتری انجام شود، بهتر است از مجموعهای استفاده کنید که بتواند از انتخاب و بررسی ملک تا امور حقوقی معامله و در صورت واجد شرایط بودن، فرآیند گلدن ویزا همراه شما باشد.
سوالات متداول
آیا ایرانیها و اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا میتوانند در یونان ملک بخرند؟
بله. اتباع کشورهای خارج از اتحادیه اروپا، از جمله ایرانیان، میتوانند در یونان ملک خریداری کنند و از حقوق مالکیت برخوردار شوند.
با این حال، خرید ملک در برخی مناطق مرزی و استراتژیک یونان ممکن است نیازمند دریافت مجوزهای ویژه باشد. بنابراین پیش از خرید، وضعیت ملک و محدودیتهای مربوط به موقعیت جغرافیایی آن باید توسط وکیل بررسی شود.
آیا برای خرید ملک در یونان حداقل مبلغ مشخصی وجود دارد؟
خیر. برای خرید عادی ملک در یونان حداقل مبلغ مشخصی تعیین نشده است و اتباع خارجی میتوانند با رعایت قوانین این کشور، ملکی با ارزشهای مختلف خریداری کنند. با این حال، افرادی که قصد دریافت گلدن ویزای یونان از طریق خرید ملک را دارند، باید حداقل سرمایهگذاری و سایر شرایط تعیینشده در برنامه را رعایت کنند.
کدام شهر نقدشوندهترین و قابل پیشبینیترین بازار املاک یونان را دارد؟
آتن یکی از مهمترین و نقدشوندهترین بازارهای املاک یونان را در اختیار دارد. تقاضا از سوی ساکنان، دانشجویان، متخصصان بینالمللی و سرمایهگذاران خارجی باعث شده بازار اجاره و خریدوفروش ملک در این شهر فعال باشد.
چرا تسالونیکی یکی از گزینههای جذاب برای خرید ملک در یونان است؟
تسالونیکی به دلیل قیمتهای نسبتاً مناسبتر نسبت به برخی مناطق آتن، وجود دانشگاهها و تقاضای اجاره از سوی دانشجویان و ساکنان بینالمللی، مورد توجه سرمایهگذاران قرار گرفته است.
مالیات خرید ملک در یونان برای اتباع خارجی چقدر است؟
مالیات انتقال ملک در یونان ۳٪ از ارزش مشمول مالیات ملک است و پرداخت آن بر عهده خریدار قرار دارد. علاوه بر این، عوارض مرتبط نیز طبق مقررات اعمال میشود.
پس از خرید نیز ملک مشمول مالیات سالانه املاک ENFIA خواهد بود که بر اساس مشخصات و ارزش ملک محاسبه میشود.
آیا برای حفظ اقامت یونان از طریق خرید ملک، باید در این کشور زندگی کرد؟
برای اقامت سرمایهگذاری یونان، یکی از مزایای اصلی این مسیر این است که حفظ اقامت به حضور حداقلی در یونان وابسته نیست. با این حال، متقاضی باید همچنان شرایط برنامه، از جمله حفظ سرمایهگذاری واجد شرایط، را رعایت کند.
آیا اقامت یونان از طریق خرید ملک قابل تمدید است؟
بله. مجوز اقامت سرمایهگذاری یونان بهصورت دورههای ۵ ساله صادر میشود و در صورت ادامه داشتن شرایط برنامه و حفظ سرمایهگذاری واجد شرایط، امکان تمدید آن وجود دارد.
خرید ملک در یونان بهتر است یا ترکیه؟
انتخاب بین یونان و ترکیه به هدف و بودجه شما بستگی دارد؛ یونان برای افرادی که بهدنبال سرمایهگذاری در اتحادیه اروپا و امکان دریافت گلدن ویزا هستند، میتواند گزینه مناسبی باشد، در حالی که خرید ملک در ترکیه با هزینههای متنوعتر و بازار گستردهتر، برای برخی سرمایهگذاران جذابتر است. پیش از تصمیمگیری، شرایط اقامت، میزان سرمایه، هزینههای جانبی و هدف از خرید ملک را در هر دو کشور مقایسه کنید.
